首页%焦点娱乐挂机%首页公司定位国内领先的大健康产业综合运营商，起步于房地产并逐步转型大健康，实施生物医药和生态健康双轮驱动。

　　公司成立于1993年，于2008年借壳ST万杰上市，2015年涉足健康养老产业；2018年，公司业务版图拓展至生物医药领域，收购福瑞达医药集团，布局化妆品、医药以及原料业务；2019年公司更名为鲁商健康产业发展股份有限公司，收购焦点生物60.11%股权，完善透明质酸上游原料布局、扩充福瑞达原料供应来源；2020年实现福瑞达生物工程100%控股，进军精油芳香行业。

　　通过多次股权投资活动布局生物医药板块。公司与山东福瑞达医药集团（即山东福瑞达）同隶属于山东省商业集团有限公司，2018年公司通过受让股权和现金支付的方式持有山东福瑞达100%股权。

　　2020年，山东福瑞达通过二级市场增资、受让股权持有山东福瑞达生物工程100%股权，并将4.95%的股权转让给鲁商发展，布局化妆品生产与销售。同年，山东福瑞达认购伊帕尔汗香料10%股份，进军精油芳疗领域。2021年，福瑞达医药集团与北京福纳康生物技术合作成立山东福中福生物科技有限公司，布局富勒烯化妆品原料市场。

　　国企背景支持，资源禀赋优势突显。截至2021年末，公司第一大股东为山东省国企鲁商集团，持股52%，实控人为山东省人民政府国资委，实际持有山东省商业集团70%股份。公司为山东省国资委下属的健康产业领域第一家上市公司，具备强劲的资金实力，有力支持公司陆续拓展布局地产、健康养老、生物医药等产业板块。

　　管理层兼具医药及管理经验，进一步推动大健康产业转型进程。2022年公司董事长由贾庆文接任，贾总具备丰富的医药研究背景以及管理经验，有望推动公司进一步向大健康产业转型。公司持续推进三项制度改革与激励机制改革，建立了“管理人员能上能下、员工能进能出、收入能增能减”的常态化机制。

　　公司定位于国内领先的大健康产业综合运营商，实施生态健康和生物医药两大板块双轮驱动战略，其中地产业务以稳为主，在地产周期下行压力下，逐步从开发商重点转向生活服务商。非地产业务占比逐步提升，尤其化妆品部分增速亮眼，驱动整体业绩增长。

　　从营收规模及结构来看，2018-2021年，公司总营收分别为88.2/102.9/136.2/123.6亿元，3 年CAGR为11.4%，归母净利润分别为1.6/3.5/6.4/3.6亿元，其中2021年业绩整体承压主要系地产价格下行及结算收入同比减少所致，房地产/生物医药板块分别实现归母净利1.82/1.8亿元、同降66%/增69%、占比50.3%/49.7%。其中：

　　从盈利能力来看：公司整体毛净利率基本呈持续提升趋势，收购山东福瑞达后，由于化妆品及医药板块毛利率领先于传统地产业务且营收增速较快，带动盈利能力明显改善。

　　分业务来看，2021年房地产毛利率为 17.0%，化妆品/原料/药品毛利率分别为 63.7%/37.1%/57.9%；净利率方面，房地产/生物医药板块分别实现净利率 1.8%/8.3%。

　　预计化妆品部分随着颐莲及瑷尔博士的高速发展以及其他子品牌逐渐孵化，盈利能力有望持续提升，药品部分由于销售结构变动带动毛利率同比下降，原料部分为了扩大市占率及加大国外市场产品投放，产品价格调整后对毛利率有所影响。（报告来源：远瞻智库）

　　2018年，公司通过收购山东福瑞达医药集团100%股权，开始向健康产业转型，福瑞达医药集团前身为“山东省商业科学技术研究所”，在透明质酸研发及应用方面具有领先地位，旗下拥有“瑷尔博士”、“颐莲”、“善颜”等多个医药和化妆品知名品牌。

　　此后于2020年，公司以 2.58 亿元收购透明质酸生产商焦点生物 60.11%股权，焦点福瑞达透明质酸产能位居全球第二，食品级和化妆品级透明质酸年产能达420吨/年。

　　引入战投加强资源赋能，增设员工持股加深激励。2021年 12 月，福瑞达生物引入腾讯创投、南通招华贰号新兴产业基金等五家战略投资者，引入战投资金 7.38 亿元。增资完成后，五家合计持股 16.9%，员工持股平台占股 0.68%，有利于增强激励。同时，公司积极探索与各战投方在产业资源及渠道运营等方面的拓展，例如，与腾讯推进私域方面的合作、与壹网壹创推进部分品牌的代运营、探索创立合作平台进行资源协同，进而增强化妆品业务竞争力，提升经营规模与效益。

　　销售及研发端投入加码，产学研协同赋能终端品牌。2018-2021 年，公司持续加大营销端及研发端投入，销售费用率从 6.43%增至 10.14%；研发费用率从 0.34%增至 0.74%，其中医药化妆品部分研发投入占该部分收入的比例从 4.0%逐步增至 5.0%，研发人员数量占比从 9.6%增至 13.6%，处于行业较高水平。

　　福瑞达与高校、研究所等机构建立深度合作，取得丰富研发成果，包括与山东省药学科学院联合成立化妆品研究所、与齐鲁工业大学共同研发益生菌发酵褐藻主打修复抗衰功效；与法国仙婷在原料、配方、临床、数据、测评等多方位战略合作，致力于研发出更多益生菌类护肤品。此外，公司于 2019 年建设智美科创园项目，产业园规划设计水乳、面膜、喷雾、次抛等化妆品生产线 亿元，可满足公司未来 3-5 年产能扩张需求。

　　大多品牌有独立的团队，内部通过模拟合伙人机制来运作，其中颐莲、瑷尔博士有独立事业部，UMT 为公司与员工共创品牌。

　　公司对于多品牌通过设立中台部门进行协同，如企业发展与品牌中心可为品牌建立规范及机制进行赋能，此外建立数据中心，将用户数据打通，为各品牌大促做用户量的预测和规划。由于化妆品业务的强劲增长，2018-2020年福瑞达医药连续三年超额实现业绩承诺，扣非归母净利润实际完成率分别为122.3%/132.3%/106.4%。

　　公司在化妆品板块依托“妆药同源，科技美肤”的核心优势，夯实透明质酸产品管线壁垒，并拓展在皮肤微生态、精油、中草药特色植物等方面的资源优势，旗下拥有多个化妆品品牌，涵盖护肤、彩妆、香氛精油等品类，实施“4+N”品牌发展战略：“4”指四大主力品牌及相对应赛道，即 “颐莲”（专研玻尿酸护肤），“瑷尔博士”（专注微生态护肤品牌），“善颜”（精准护肤，量肤定制），“伊帕尔汗”（以油养肤）；“N”指公司将探索更多轻医美高端成分、名贵中草药护肤成分，以及前沿的新兴护肤科技等领域进行孵化，实现更多全龄段产品突破。

　　渠道布局方面，公司在线上深耕直播赛道，与抖音、快手等多家平台达成深度合作。线下陆续退出大润发、青岛福兴祥等商超，开发直营店、加盟店百余家。

　　盈利能力方面，线上渠道的毛利率更高且保持稳定增长，约 64.4%左右；其他渠道毛利率在 2020 年调整幅度较大，主要因疫情影响，公司为提振销售多次组织促销活动，以及开发新品前期宣传投入较大所致，2021年回升至 53.9%。

　　品牌孵化方面，公司采取大品牌带动小品牌发展的策略，即通过两个成熟品牌摸索出一套发展模式，能为新品牌提供有效的经验借鉴，新品牌以品牌共创为主，采取对外合作等方式。

　　颐莲所处玻尿酸化妆品市场规模约700亿元，已成为较成熟的热门功效成分。玻尿酸在化妆品领域应用广泛，根据前瞻产业研究院预计，我国玻尿酸化妆品的市场规模约700亿元。

　　根据美丽修行大数据，玻尿酸已发展至成分生命周期曲线中的成熟期，市场教育较为成熟，消费者关注度较高。在2021年的新品备案数据中，透明质酸钠为使用率最高的成分，达34.2%。在2022年年度功效成分热度榜单中，透明质酸钠排名第二，仅次于烟酰胺。

　　玻尿酸护肤同质化竞争激烈，颐莲建立多维差异化壁垒。由于玻尿酸在护肤品中的应用已较为成熟，同质化的产品竞争较为激烈，品牌主要通过消费者认知度/技术突破/配方复合升级等路径建立差异化优势。

　　主要竞品中，华熙生物旗下润百颜创立于 2012 年，背靠集团研发实力致力于打造国民玻尿酸第一品牌，深耕玻尿酸核心科技，主打“HA+X”智慧配方理念；御泥坊则协同中国工程院陈坚院士团队历时 9 年研发，由专利分子到酶切技术，实现分子量首次突破八百道尔顿，可直达真皮层修护敏感肌肤。

　　颐莲作为国内首家定位玻尿酸护肤的品牌，自创立以来，背靠福瑞达技术支持，玻尿酸技术已经迭代至第六代，通过相应产品推新及渠道铺设逐步沉淀品牌知名度。

　　2021年确立以“玻尿酸+”为理念延伸，发挥“1+12”功效，联合中科院分子纳米实验室，强强联手研发新原料玻尿酸+富勒烯，打造“水溶性富勒烯外用组合物”，命名为黄金玻尿酸。

　　未来进一步联合国内外原料商和科研院所，围绕“玻尿酸+”持续进行技术创新研发，如玻尿酸+玻色因/端粒酶等，夯实基础研究领域竞争优势，支撑产品商业化落地。

　　颐莲经典爆品玻尿酸喷雾具备高品控、高性价比（79 元/300ml）等优势，在高频消耗喷雾品类中成功打爆，2020年双 11 销量破 60 万瓶，在喷雾类目中排名 top1，打破欧美品牌垄断格局，2021 年 618 及双 11 维持强劲，销量分别突破 82 万/196万瓶，累计销售超过 1500 万瓶，获得天猫金妆奖年度化妆水奖。

　　爆品喷雾引流有效提升品牌声量，而后喷雾系列内部持续裂变并兼具发力其他品类，目前共有 8 大产品系列，功效端从补水保湿逐步延伸至美白淡斑、紧致抗老、密集修护等。各类产品占比已较为均衡，除补水喷雾外，富勒烯精华、分体面膜、嘭润水乳、次抛等品类也取得亮眼销量。

　　线下渠道囊括多种业态，已铺货 23 个省份及地区，已进驻实体门店数量 5000+。包括广泛布局 KA，并入驻 KKV、调色师、三福等优质 CS 集合店，此外还打造新零售渠道，如在山东和浙江等地开设线下体验店，用户可通过线上小程序购买产品或预约门店，进而到店获得面部护理服务。

　　加强品牌文化建设，持续夯实专业玻尿酸护肤品牌定位。2021 年颐莲从产品促销模式转向品牌文化营销，加强内容运营团队搭建，通过 IP 跨界合作、直播/短视频等多样化方式在年轻消费者中持续拓圈，树立品牌高科研实力专业形象。2021 年 6 月联合上海 CBE 举办中国玻尿酸+富勒烯行业高峰论坛；与多个热门 IP 联名合作，如跨界荣宝斋联合推出簪花仕女图限量礼盒，并与中国航天 IP 联名限量发售的太空版元气精华等。

　　微生态护肤概念伴随海外大牌爆品推动逐步兴起。皮肤微生态指由皮肤表面的组织、细胞及分泌物与细菌、真菌等微生物等共同组的生态系统，正常情况下，微生物、宿主及外部环境互相作用构成了微生态平衡，可抵御外界伤害，但年龄、生活方式等因素均可能导致该系统失调进而引发皮肤问题。

　　微生态护肤的原理即通过在化妆品中添加益生菌、益生元或菌群的代谢产物（后生元），来增加或促进益生菌生长，抑制有害菌繁殖，从而使皮肤微生态保持或恢复平衡。

　　根据美丽修行大数据统计的“2022年度潜力功效成分榜单”，涉及微生态护肤理念的成分仍较少，主要为二裂酵母发酵产物溶胞产物、乳酸杆菌发酵产物等大牌明星产品核心成分，表明“微生态护肤”理念尚未被大众广为认知，仍具备较大市场教育空间。

　　微生态护肤产品仍以海外集团为主，国内品牌以瑷尔博士为典型先驱。海外集团率先在微生态护肤领域进行研发布局并逐步打造产品落地，如 SK-II 经典产品“神仙水”中的核心成分 Pitera（半乳糖酵母样菌发酵产物滤液）即典型的微生态护肤原理；欧莱雅集团2017年表示要将皮肤微生态列为四大研发焦点之一，并于2019年发布“肌肤微生态”研究报告公布其科研进展。国内虽有部分企业也陆续投入微生态护肤研究，如华熙生物、隆力奇、珀莱雅等，但瑷尔博士为首个将其上升至品牌定位层面。

　　相较于国际品牌明星产品，瑷尔博士在产品中除了加入二裂酵母发酵产物溶胞物等核心成分之外，还添加独家专利成分褐藻酵粹，增强抗氧化能力。

　　作为国内微生态护肤领军品牌，瑷尔博士夯实基础研究并积极推动行业理论体系建立。

　　依托福瑞达在制药背景及发酵技术方面的优势，与山东药学科学院联合成立化妆品研究所作为品牌研发中心，并将基础理论与创新原料研究纳入规划。

　　2021年与上海东方美谷产研院合作成立皮肤微生态研究室，与山东大学联合成立益生菌协同创新中心。已研发出 Micro-Balanotic、荷叶黄酮、褐藻等多个独家专利，其中褐藻已运用到新品中。

　　2020-2021 年连续两年牵头举办“皮肤微生态大会”，并在“第二届中国皮肤科学百人论坛暨皮肤微生态大会”与专家、学者共同发布首个《皮肤微生态与皮肤健康中国专家共识》。

　　2022 年 1 月，瑷尔博士微生态首席科学顾问马来记参与编著的《皮肤微生态》亮相，是全球首部关于皮肤微生态及应用的科普专著和基础工具书，可为业内及消费者建立科学规范指引。

　　由于目前微生态护肤概念在国内消费者中认知较为有限，瑷尔博士首先通过针对熬夜场景的洁颜蜜进行概念宣传，由于价格适中，适用人群广泛，可帮助品牌初步建立知名度，然后以爆款单品为突破口打造四大爆品集群形成整套护肤方案，2021年四大爆品销售额占比70%左右。目前，瑷尔博士产品包括两大品线（护肤和身体护理）、四大系列（熬夜修护、洗卸滋养、初老对抗、屏障修护）。

　　品牌高度重视产品对于品牌力的沉淀，避免跟风爆款，新品研发周期为半年至两年，推出节奏良好。2021年 4 月推出添加褐藻发酵物专利成分的新产品反重力水乳，价格带提升至468 元/套，上线数月销售额即过千万，可有效带动客单提升。

　　2021年瑷尔博士线%，初期作为新锐品牌主要借助小红书等社媒平台的腰尾部达人进行种草推广，销售渠道则主攻天猫，快速实现销量破亿，2020年获得天猫新锐品牌 top1，2021年获得天猫金妆奖，此外在京东、抖音等平台陆续发力。线下构建新零售体系，拟以单品牌店+商圈店布局全国。单品牌店“瑷尔博士皮肤颜究院”定位轻医美护肤。

　　门店扩张以加盟模式为主，已覆盖 40 多个城市。此外，陆续入驻调色师、KKV 等新兴 CS 店，目前已布局百余个城市，覆盖上千个核心商圈。线下店铺可作为品牌形象展示，与线上相互引流降低获客成本。后续有望开发院线专供产品，不断完善产品体系并与善颜等其他品牌形成协同。

　　善颜创立于 2004 年，自 2014 年开始布局探索高端量肤定制，以“东方女性肌肤大数据平台”和福瑞达功效测评实验室数据为基础，致力于实现皮肤精细化管理。

　　针对女性肌肤问题，分肤况、分肌龄、分肌层，打造舒颜、润颜、清颜、娇颜、塑颜、亮颜 6 大系列产品。新推出线粒体护肤相关产品，瞄准高端市场。

　　渠道端，目前主要为在线下开设“善颜肌肤管理中心”单品牌店。运营模式已逐步摸索成熟，未来将在加快线下店拓展的同时升级线上线下融合的营销模式，形成线上线下互动型的新零售模式。

　　伊帕尔汗为国内首家集种植、生产、销售、旅游观光于一体的天然芳香领域产品生产企业，2020 年福瑞达对伊帕尔汗进行出资参股（股权占比 10%），将化妆品业务版图拓展至精油香氛赛道。

　　品牌主打定位“以油养肤”，并向精油、香氛、助睡眠、抗菌等方向延伸。2021年在产品端推出太空蓝薰衣草修护精华液、沐浴油、水乳、修护面膜 4 款新产品，并亮相第五届中国品牌日活动，品牌知名度持续提升。未来将持续挖掘文化底蕴，重点发力精油线和护肤线的产品开发，并全线拓展渠道，致力于打造国内天然香氛领先品牌。

　　诠润品牌创立于 2018 年，主打配方精简、温和低敏、安全有效的面膜及精华产品，完善公司差异化产品体系。渠道端主要通过头部达人的短视频合作和直播带货拉动天猫店销售，未来将继续与经销商加强合作，进一步拓展销售规模。

　　UMT 品牌于 2020 年初创，以“分肤专研·养肤底妆”为品牌核心定位，基于福瑞达生物发酵技术，赋能底妆，从原料端做到妆养合一，让用户成为品牌“素人研发师”，与品牌共创养肤底妆。

　　透明质酸原料市场前景广阔，三大类应用场景持续扩容。透明质酸又称玻尿酸，是一种由双糖基本结构组成的糖胺聚糖，广泛存在于结缔组织、上皮组织和神经组织中。随着生物发酵技术的不断突破，驱动透明质酸原料相关产品及服务行业规模快速增长。

　　根据应用领域可分为医药级、化妆品级和食品级三大类，其中，食品级应用规模体量最大， 医药级体量较小但价格及附加值更高。2021年全球透明质酸原料市场中医药级/化妆品级/食品级规模分别约25/301/375亿元，复合增速分别约13.2%/11.2%/17.8%，其中食品级原料增速最高，主要受益于食品添加需求逐步释放，随着布局企业逐步增多，竞争也日趋激烈。

　　根据弗若斯特沙利文数据，2021年全球透明质酸原料市场规模约700吨，随着疫情影响逐步恢复，预计未来将保持14.9%的高复合增长率。中国为全球最大的透明质酸原料市场，占全球总销量超80%。

　　竞争格局方面，2020年全球销量前四大玻尿酸厂商均为国内企业，华熙生物、焦点生物、阜丰生物、安华生物销量分别占比43%/15%/8%/7%，合计占比达73%，行业集中度较高，龙头具备规模化效应带来的低成本优势。

　　公司原料及添加剂板块业务主要包括焦点福瑞达及福瑞达生物科技两部分，2021年营收2.41 亿元（yoy+22.0%），毛利率37.14%，同比下降9.54pcts，主要系公司为扩大市场占有率进行产品价格调整。

　　➢ 焦点福瑞达：公司于2019年收购全球透明质酸第二大生产商焦点生物60.11%股权，现拥有透明质酸原材料420吨/年的产能，目前主要生产食品级和化妆品级透明质酸，重点通过玻尿酸+衍生品来提高附加值，提升原料品质，布局技术迭代方向；

　　➢ 福瑞达生物科技：包括化妆品原料、食品原料等条线，建立企业特色植物资源和菌种库，根据下游客户需求开展化妆品发酵原料定制业务。未来着重加强大客户开发。加快银耳多糖、富勒烯、麦角硫因等新兴产品的开拓。

　　与玻尿酸龙头华熙生物对比，目前公司与华熙生物玻尿酸产能分别为420吨/年、470吨/年，营收分别为2.41亿元、9.05亿元，毛利率分别为37.1%、72.2%，公司毛利率较低主要因为公司以食品级、化妆品级为主，而华熙生物优势的医药级玻尿酸毛利率更高。

　　2021年1月焦点福瑞达取得玻璃酸钠原料药《药品生产许可证》，相关注册手续正在办理中，未来产品范围及盈利能力有望持续提升。

　　随着业内企业逐步扩产，原料端竞争趋于激烈，公司重点通过玻尿酸+衍生品来提高附加值，布局技术迭代方向，持续提升玻尿酸原料品质，并延伸至依克多因、聚谷氨酸等原料，丰富产品矩阵。

　　2021年推出原料新品牌“百阜”，并同步推出百阜化妆品级透明质酸、百阜焕活小分子、百阜麦角硫因 3 款原料新品。

　　消费终端方面，公司以口服玻尿酸为切入口率先布局功能性食品赛道，并以独家原料持续为化妆品品牌强力赋能，未来有望在注射剂玻尿酸及胶原蛋白领域发力。

　　➢独家原料为化妆品品牌强力赋能：公司在化妆品方面陆续打造独家核心原料，可有力赋能终端产品力，如有硅烷化玻尿酸、富勒烯玻尿酸、Micro-Balanotic、益生菌发酵褐藻等，目前已经运用至瑷尔博士、颐莲等自有品牌产品中。

　　➢从口服玻尿酸切入，率先布局功能性食品赛道。卫健委于 2021 年 1 月批准透明质酸使用到乳制品、酒水饮料等五大类普通食品中，随着消费者认知的加深，功能性食品市场规模有望持续扩张。

　　焦点福瑞达取得透明质酸食品生产许可证，围绕“透明质酸+”概念陆续推出“天姿玉琢”，“玻小酸”、酒和 TA 等产品矩阵，打造符合不同年龄段需求的全生命周期产品，布局天猫、京东等平台并借助线下药店渠道资源优势率先销售。

　　聚焦骨科和眼科，推进中药发展模式创新。公司医药业务主要包括1）明仁福瑞达：覆盖中成药、化学药、保健食品等领域；2）博士伦福瑞达：专研眼科和骨科药物。

　　2021 年医药板块实现营收 5.41 亿元（yoy+8.71%），毛利率有所降低主要受监管政策影响导致药品零售价格大幅度降低。

　　公司围绕骨健康、眼健康等核心领域，提升中药经典名方工艺质量，并围绕“植物提取物+”概念，推进中药“全链条+多元化”高质量发展模式创新，2021年新增压片糖果、风味固体饮料生产资质，并出品相应“中药+”功能食品。

　　明仁福瑞达深耕中成药，产品线完善。明仁福瑞达成立于 1998 年，致力于中成药、化学药、保健食品的研发、生产和销售，产品涵盖骨科、妇科、内科、眼科、儿科五大领域，其中，明仁颈痛系列产品是国内首个专业治疗神经根型颈椎病的系列中成药，被列为国家重点新产品，连续两年被评为“品质鲁药”；小儿解感颗粒用于治疗儿童风热感冒，拥有多项核心发明专利技术，2020 年被山东省卫健委印发《山东省新型冠状病毒感染的肺炎中医药诊疗方案》认证为儿童新冠肺炎防治的推荐中成药。2021 年，明仁福瑞达实现净利润 0.22 亿元。

　　博士伦福瑞达主营眼科和骨科产品的研发。2005 年美国博士伦公司投资山东正大福瑞达制药有限公司，成立山东博士伦福瑞达制药有限公司。目前，公司持有博士伦福瑞达 30% 股份。博士伦福瑞达旗下的眼科产品“润舒”、“润洁”及骨关节炎治疗用药“施沛特”已成为国内知名品牌。

　　博士伦眼科 HA 产品市占率位居全国第二。根据弗若斯特沙利文数据，2016-2018 年博士伦福瑞达 HA 产品市占率均超过 23%，仅次于龙头企业昊海生物。

　　未来随着人口老龄化和普遍用眼过度，白内障手术需求有望持续增加，将为透明质酸粘弹剂的应用带来巨大的市场。博士伦骨科处于市场领先地位。1995 年，福瑞达医药研制出施沛特玻璃酸钠注射液，打破进口玻璃酸钠产品的临床垄断，是国内治疗骨关节炎的领先产品。

　　根据弗若斯特沙利文数据，当前博士伦骨科治疗产品在国内居于领先地位，2018 年公司骨科透明质酸市占率为 23.2%，位居行业第二。伴随人口老龄化发展，未来骨科治疗产品需求有望增加。

　　设立并购和创投基金，延展生物医药布局。福瑞达医药 2019 年与山东省商业集团有限公司、山东洪泰富源资本管理有限公司等合作方共同组建成立福瑞达产业并购基金，基金总规模 10 亿元，已于 2020 年 9 月完成注册，围绕健康产业上下游进行投资，整合产业链优势。

　　公司参股的隆门福瑞达创投基金自创立以来一直关注蛋白药物、核酸药物、细胞治疗等前沿技术，累计投出 14 个项目，其中投资的圣诺制药 2021 年 12 月在港股上市，成为国内核酸药物第一股。

　　在房地产市场整体低迷的背景下，公司加大销售去化力度，促进销售回款，坚守安全经营底线，并拓展轻资产业务，向房地产上下游链条延伸。“稳定”和“转型”仍将为主基调。健康地产板块转型“轻着陆”，保证基本盘稳定和现金流安全。

　　公司地产业务主要在省内以济南、青岛为核心，形成了健康住宅、康养地产、文旅地产等产品系列，经营模式以自主开发销售为主。由于地产行业下行趋势明显，交易规模萎缩，公司采取以销定产控制库存规模并减少开工，抓住政策窗口期机遇及时开展营销。

　　未来地产业务仍将在加速高效现有项目去化的同时聚焦有序经营，保交付保品质、促销售促回款，保证基本盘稳定和现金流安全，实现转型“轻着陆”。

　　公司将健康产业运营板块作为重要的新利润增长点，产能与规模不断扩大。积极发力地产产业链上下游相关的轻资产业务，成立产业发展中心作为轻资产业务发展平台，合并代建、招商运营、康养等业务。

　　此外，物业服务行业政策逐步由规范性向支持鼓励性演变，公司物业管理的经营规模稳步增长，2017-2021年收入由2.09亿元增至4.16亿元，CAGR为18.78%，在管面积约2287万平方米。2021年，公司完成对子公司鲁商服务的股份制改造，并启动赴港上市工作。

　　随着公司战略持续推进，专业化产业聚合平台持续赋能，轻资产业务有望成为重要的利润增长极。

　　公司定位国内领先的大健康产业综合运营商，坚决由房地产业向大健康业转型，依托自身资源整合能力重点向生物医药、化妆品、医养、康养转型，以提升盈利能力。

　　在生物医药+生态健康两大板块实施双轮驱动战略，现已形成“房地产+化妆品业务+药品及原料“三大业务板块，由于各业务板块差异较大，我们采用分部估值法对公司各板块未来三年盈利预测，并基于此得到公司整体业绩预测。

　　1）化妆品：随着消费升级，颜值经济迎来风口，国内化妆品规模迅速增长，未来潜力巨 大。公司依托福瑞达品牌和技术实力，在化妆品板块实施“4+N”品牌发展战略，核心品牌颐莲和瑷尔博士分别领跑玻尿酸护肤和微生态护肤赛道。其他品牌实现差异化赛道布局，实现全龄段护肤产品创新。

　　随着未来营销渠道投入加大和完善，叠加互联网和科技赋能，预计化妆品业务营收持续高速增长，2022-2024年营收分别为27.6/43.6/58.3亿元，对应增速84.6%/57.8%/34.0%。

　　2）药品：公司旗下明仁福瑞达和博士伦福瑞达分别在中成药、眼科、骨科方面在国内市场领先，预计未来增长稳健。预计2022-2024年药品业务营收分别为5.9/6.4/6.7亿元，对应增速10%/7.8%/5.1%。

　　3）原料及添加剂业务：公司收购焦点福瑞达后在玻尿酸原料业务实现高速增长。

　　预计未来全球疫情得到缓解后，国际业务销量将会上升。预计2022-2024年原料及添加剂业务营收分别为2.9/3.4/4.0亿元，对应增速20%/18%/18%。

　　4）房地产业务：在房地产市场整体低迷的背景下，公司加大销售去化力度，实现转型“轻着陆”。预计2022-2024年房地产业务营收分别为93.8/91.5/90.8亿元，对应收入增速分别为-3.2%/-2.5%/-0.8%。

　　随着公司逐渐向大健康转型，高毛利率的化妆品业务占比提升，预计2022-2024年公司整体毛利率将持续提升提高，分别为28.7%/32.4%/35.4%。

　　随着公司加大对化妆品业务的营销投入，销售费用率预计上升，2022-2024 年预计销售费用率分别为 14.97%/20.39%/24.74%；随着公司不断加码在化妆品和药品及原料业务的科研投入，未来研发费用率也会有所提高，预计 2022-2024 年研发费用率分别为1.13%/1.53%/2%；随着职工薪酬的提高，预计未来管理费用略增，2022-2024 年管理费用率分别为 3.56%/3.95%/4.33%。

　　➢ 化妆品板块：预计化妆品板块 2022-2024 年净利润分别为 3.0/4.5/6.0 亿元，选择贝泰妮、珀莱雅、上海家化、丸美股份为可比公司，可比公司平均估值为 48X/37X/30X，瑷尔博士和颐莲所背靠的福瑞达医药集团具有强劲科研实力，陆续开发出独家原料可持续为产品力赋能，且引入的战投具备互联网代运营背景，有望助力业务持续高速增长，我们认为 2022 年 35 倍 PE 较为合理，对应市值 105 亿元；

　　➢ 药品及原料板块：选择华熙生物、昊海生科进行估值对标，可比公司 2022-2024 年平均估值水平 48X/36X/27X，原料方面，公司旗下福瑞达生物拥有年 420 吨的产能，位居全球前列，且具有玻尿酸完整产业链；药品方面，公司眼部产品和骨科产品在市场中具有一定竞争力，预计药品及原料板块 2022-2024 年净利润分别为 0.36/0.38/0.41 亿元，我们认为 2022 年 25 倍 PE 较为合理，对应市值 9 亿元；

　　➢ 房地产板块：考虑到公司地产业务集中在省内，选择建发股份、华发股份、首开股份等区域性房企进行估值对标，可比公司2022-2024年平均估值水平为7X/6X/4X，预计地产板块2022-2024年净利润分别为2.6/3.1/3.4亿元，考虑到公司处于地产转型期，我们认为2022年 6 倍 PE 较为合理，对应市值 16 亿元。

　　转型发展风险。如果公司大健康转型过程不顺利，可能导致业务发展受阻，影响经营效率。

　　房地产政策收紧风险。如房地产调控不断加码，金融政策持续收紧，会对公司房地产业务的经营发展产生影响。

　　行业竞争加剧风险。随着国内化妆品行业的持续扩容，竞争对手不断增加，行业竞争可能愈加激烈为公司经营带来压力。

　　新品推广不及预期。公司新服务、产品及品牌推广不及预期，将影响业务总体发展。